Każdego dnia 640 tys. sztuk części samochodowych trafia do warsztatów i sklepów. Gdy dodać, że statystycznie aż 4 na 5 składowych nowego pojazdu pochodzi od niezależnych producentów, łatwo uzmysłowić sobie, jak perspektywiczny to sektor gospodarki dla rynku nieruchomości. Dość powiedzieć, że 75% firm motoryzacyjnych deklaruje, że w 2018 lub 2019 r. powiększy swoją powierzchnię produkcyjną, magazynową lub biurową. 

Konkluzja ta stanowiła motyw przewodni spotkania (Warszawa, 10 maja 2018 r.) poświęconego najważniejszym informacjom z raportu „Automotive: Analiza rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych dla sektora motoryzacyjnego" autorstwa firmy doradczej Savills i partnera merytorycznego – Stowarzyszenia Dystrybutorów i Producentów Części Motoryzacyjnych (SDCM).
Niewątpliwie motoryzacja jest jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się branż w Polsce, wyraźnie dominuje produkcja części i akcesoriów motoryzacyjnych, których wartość produkcji już od siedmiu lat co roku przekracza wartość produkcji samochodów.
– Od trzech lat obserwujemy wzrost wolumenu transakcji najmu powierzchni magazynowych i przemysłowych dokonywanych przez firmy motoryzacyjne – mówił Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych firmy doradczej Savills. – Motoryzacja jest drugą co do wielkości gałęzią przemysłu w Polsce. Z kolei sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych jest liderem rynku nieruchomości komercyjnych, notuje największe wzrosty od trzech lat. Dynamiczny rozwój motoryzacji i obiektów logistycznych jest ze sobą ściśle związany. Na rekordowe wyniki nieruchomości magazynowych ogromny wpływ ma oczywiście m.in. branża e-
-commerce, ale niebagatelna w tym również zasługa sektora motoryzacyjnego, który od zawsze stanowił jeden z fundamentów polskiej gospodarki.
Autorzy publikacji zwracają uwagę, że na strukturę sektora motoryzacyjnego w coraz większym stopniu składają się nie tyle koncerny motoryzacyjne, co podmioty zajmujące się produkcją i hurtową sprzedażą części. Według szacunków SDCM łączna powierzchnia centralnych magazynów wykorzystywanych przez kluczowych dystrybutorów części w Polsce wynosi 660 000 m2. Zgodnie z danymi Savills w 2017 r. branża motoryzacyjna wynajęła w Polsce 211 000 m2 powierzchni magazynowej i przemysłowej, co odpowiada wielkości około 30 boisk piłkarskich. 
Firmy z tego sektora najczęściej decydują się na wynajem magazynów na Górnym Śląsku, w Poznaniu i w nowo powstającym hubie magazynowym zlokalizowanym w pobliżu zachodniej granicy Polski (Polska Zachodnia). Największą transakcją najmu zeszłego roku był magazyn typu BTS dla koncernu BMW, który w Świecku (32 000 m2) buduje firma Goodman.
– Historycznie bezpośredni udział branży motoryzacyjnej w popycie netto na powierzchnie magazynowe i przemysłowe w ostatnich latach oscylował wokół wartości od kilku do kilkunastu procent – mówiła Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i rozwoju w Savills. – Rola sektora motoryzacyjnego na rynku nieruchomości magazynowych jest jednak większa, niż wynika to ze statystyk. Odpowiadają za to podmioty z łańcucha dostaw firm motoryzacyjnych, np. operatorzy logistyczni tacy jak Ceva czy Sistema, oraz sektor handlowy, w tym elektroniczny, np. AB Pierce i Oponeo.pl. Ponadto rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych stanowi jedynie część wszystkich nieruchomości wykorzystywanych przez sektor motoryzacyjny. Wiele magazynów i fabryk zlokalizowanych jest w budynkach własnościowych lub obiektach starszego typu.
Uczestnicy spotkania pokusili się także o prognozy dla rynku nieruchomości w kontekście branży motoryzacyjnej. Najem czy kupno nieruchomości? Skoro producenci części na pierwszym miejscu stawiają bliskość poddostawców i klientów docelowych (np. koncernów motoryzacyjnych), to najem redukuje nie tylko własny wkład finansowy. Na początkowym etapie podmiot może skupić się na swojej działalności i inwestowaniu w pracowników oraz park maszynowy.
– W najbliższych latach popyt na powierzchnie magazynowe ze strony branży motoryzacyjnej generowany będzie nie tylko poprzez wejścia do Polski nowych inwestorów oraz ekspansję obecnych najemców, ale również przez przenoszenie się firm do obiektów klasy A. Sprzyjać temu będzie chęć wdrożenia nowych technologii, niezbędnych do konkurowania na rynku motoryzacyjnym, tak znanym ze swojej innowacyjności. Dodatkowo koncerny samochodowe i producenci części mogą zyskać na nowych przepisach dotyczących specjalnych stref ekonomicznych, które po planowanych zmianach mają szansę objąć swoim zasięgiem całą Polskę, pozwalając na korzystanie z ulg przysługujących dużym pracodawcom – podsumował Michał Śniadała z firmy doradczej Savills.
Skoro branża motoryzacyjna w Polsce stoi u progu rewolucji określanej jako Przemysł 4.0, to zwiększona automatyzacja składowania na regałach może z kolei być powodem wzrostu zapotrzebowania na wyższe budynki. Niewykluczone, że będzie miało to przełożenie na model najmu nieruchomości i stawki czynszu, które w przyszłości mogą być ustalane w zależności od kubatury budynku zamiast metrażu wynajmowanej powierzchni.

Czynsze efektywne za wynajem powierzchni magazynowych i przemysłowych

Rafał Dobrowolski
Fot. R. Dobrowolski i materiały prasowe Savills